Tributos aclara la tributación por AJD del cambio de uso de viviendas a apartamentos turísticos en edificios con una única referencia catastral

9 de diciembre del 2025

La Dirección General de Tributos ha precisado, en la Consulta Vinculante V1727-25 (23 de septiembre de 2025), cómo debe tributarse por Actos Jurídicos Documentados (AJD) el cambio de uso de viviendas a apartamentos turísticos cuando el edificio cuenta con una única referencia catastral, un escenario cada vez más frecuente en la práctica notarial y urbanística. La escritura analizada recogía dos actos diferenciados: una declaración de obra nueva y un cambio de uso, lo que obliga a valorar la tributación de cada operación de manera independiente.
 

 

Declaración de obra nueva: tributación obligatoria

Tributos recuerda que la declaración de obra nueva es un acto jurídico unilateral encaminado a dejar constancia ante notario de la existencia de la obra a efectos registrales.
Al cumplir los requisitos del artículo 31.2 del ITPAJD, esta operación tributa por AJD, siendo su base imponible el valor real del coste de la obra.

Cambio de uso: la normativa urbanística marca la diferencia

El núcleo del análisis se centra en el cambio de uso de viviendas a apartamentos turísticos. Para determinar si tributa por AJD, la consulta remite a un elemento clave: la consideración urbanística del uso turístico frente al residencial.

Cuando ambos usos tienen la misma consideración urbanística

Si el planeamiento urbanístico equipara ambos usos y no se modifica el valor catastral, la escritura no queda sujeta a AJD, ya que no se produce una alteración jurídicamente relevante a efectos del impuesto.

Cuando los usos se consideran distintos

Si la normativa urbanística del municipio distingue entre vivienda y apartamento turístico, la operación sí constituye un acto sujeto a AJD, al cumplir los requisitos del artículo 31.2.
En este caso, la base imponible será el valor del inmueble objeto de cambio de uso, calculado conforme al artículo 10 del TRITPAJD.

Reflexión final

La aclaración de Tributos resulta especialmente relevante para asesores fiscales que operan en ámbitos donde el uso turístico ha adquirido peso significativo. El criterio es claro: no todo cambio de uso genera tributación, pero sí lo hace cuando implica una modificación urbanística sustantiva. La revisión previa del planeamiento municipal se convierte así en un