Subrogación hipotecaria en la compraventa: la DGT descarta aplicar la doctrina del Supremo sobre AJD

2 de octubre del 2025

La Dirección General de Tributos (DGT), en su Consulta Vinculante de 28 de abril de 2025 (CV V591-25), ha resuelto un supuesto de gran interés en la práctica inmobiliaria: la tributación en Actos Jurídicos Documentados (AJD) de la subrogación hipotecaria cuando se produce como parte del precio en una compraventa de inmueble.

El caso planteado

Una empresa adquirió un centro comercial mediante compraventa, con renuncia a la exención del IVA, lo que supuso que la escritura quedara sujeta a AJD. Parte del precio se satisfizo mediante la subrogación en el préstamo hipotecario del vendedor, quedando este liberado de su deuda. La operación se formalizó en la misma escritura pública de compraventa, sin novación de las condiciones del préstamo.

La cuestión planteada era si esta subrogación debía tributar de forma independiente por la cuota gradual de AJD.

El criterio de la DGT

La DGT recuerda que la doctrina administrativa tradicional sostiene que la subrogación en el préstamo hipotecario por parte del comprador no queda sujeta a AJD, al tratarse de una novación subjetiva pasiva que no altera la hipoteca inscrita, ni genera un asiento registral distinto del que origina la propia transmisión.

El consultante alegaba la posible aplicación de la doctrina fijada por el Tribunal Supremo en sentencia de 20 de mayo de 2020, que declaró sujeta a AJD la liberación de codeudores hipotecarios formalizada en escritura pública. Sin embargo, la DGT distingue entre ambos supuestos:

• En el caso analizado por el Supremo existían dos escrituras distintas, con extinción de condominio y redistribución de responsabilidad hipotecaria.
• En el caso de la consulta, se trata de una única escritura de compraventa, en la que el comprador asume la deuda garantizada sin modificación registral de la hipoteca.

Por tanto, no resulta aplicable la doctrina jurisprudencial y se mantiene el criterio tradicional de no sujeción a AJD.

Operaciones frecuentes en materia hipotecaria

La DGT recuerda, además, que sí están sujetas a AJD otras operaciones habituales vinculadas a préstamos hipotecarios, como:

• Ampliaciones de capital y redistribuciones de responsabilidad hipotecaria.
• Modificación del plazo de devolución.
• Mejora de rango hipotecario.
• Sustitución de finca hipotecada.

En cambio, operaciones como la subrogación entre entidades financieras o la constitución de avales personales no generan tributación por AJD.

Reflexión final

Este criterio refuerza la necesidad de distinguir con precisión entre una subrogación hipotecaria como forma de pago en compraventa —que no tributa por AJD— y otros supuestos de liberación de deudores o redistribución hipotecaria, que sí pueden quedar gravados. Para los asesores fiscales y despachos de abogados, la resolución es una guía útil a la hora de diseñar la fiscalidad de operaciones inmobiliarias complejas, evitando aplicar de manera automática la doctrina del Supremo a casos que no guardan identidad de hechos ni efectos registrales.