La DGT aclara que los gastos de reforma no aumentan el valor de adquisición en el cálculo del IIVTNU
16 de octubre del 2025
La Dirección General de Tributos (DGT), en su Consulta Vinculante V0977-25, de 9 de junio de 2025, ha precisado un aspecto clave en la aplicación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) —conocido como plusvalía municipal—: los gastos de reforma o mejora de una vivienda no pueden considerarse como mayor precio de adquisición a efectos del impuesto.
El supuesto analizado
El consultante, propietario de una vivienda adquirida por 180.000 euros y reformada con una inversión de 80.000 euros, planteó si estos gastos de mejora podían incrementar el valor de adquisición del inmueble al calcular la posible existencia de incremento de valor del terreno.
Interpretación de la DGT
La DGT recuerda que, conforme al artículo 104.5 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), el impuesto grava exclusivamente el incremento de valor del terreno urbano, determinado mediante la comparación entre el valor de transmisión y el valor de adquisición del terreno.
En este sentido, el Centro Directivo establece que:
“Para constatar la inexistencia de incremento de valor, como valor de transmisión o de adquisición del terreno se tomará en cada caso el mayor de los valores que consten en los títulos de transmisión o adquisición, sin que puedan computarse los gastos o tributos que graven dichas operaciones”.
Por tanto, las inversiones realizadas en la edificación —como reformas, rehabilitaciones o mejoras— no alteran el valor de adquisición del terreno, dado que el IIVTNU solo tiene en cuenta la variación en el valor del suelo, no de la construcción.
Implicaciones prácticas
La DGT refuerza así el criterio de que, para acreditar la inexistencia de incremento de valor y evitar la liquidación del impuesto, solo deben compararse los valores escriturados o comprobados por la Administración, sin incorporar otros factores económicos o de mejora patrimonial.
En consecuencia, aunque las reformas puedan incrementar el valor de mercado del inmueble a efectos de otros tributos —como el IRPF o el Impuesto sobre el Patrimonio—, no inciden en el cálculo de la plusvalía municipal.
Una precisión relevante para asesores y contribuyentes
Este pronunciamiento aporta seguridad jurídica en un contexto donde las interpretaciones municipales del IIVTNU han sido dispares tras las recientes reformas normativas y sentencias del Tribunal Constitucional.
Reflexión final.
Para los despachos fiscales y asesores tributarios, esta resolución reafirma la necesidad de delimitar con precisión los conceptos que integran el valor del terreno frente a los de la construcción. En materia de plusvalía, solo el suelo tributa, y toda inversión en la vivienda —por significativa que sea— queda fuera del cómputo del incremento de valor sujeto al impuesto.