El TEAC aclara la deducibilidad de deudas hipotecarias en sucesiones bajo obligación real
29 de octubre del 2025
El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha fijado criterio sobre la deducibilidad de deudas en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) cuando los contribuyentes tributan por obligación real, es decir, cuando no residen en España pero heredan bienes situados en territorio nacional.
En su resolución de 27 de junio de 2025, el TEAC confirma que, para que una deuda pueda deducirse en estos supuestos, debe existir una vinculación directa entre la deuda y el bien sometido a tributación en España.
Deuda deducible si el préstamo se destinó a la adquisición del inmueble
El caso analizado se refiere al fallecimiento de un ciudadano danés con un apartamento en España. Su cónyuge, también residente en Dinamarca, declaró en el ISD la mitad del saldo pendiente de un préstamo hipotecario como deuda deducible de la herencia.
La Administración tributaria rechazó la deducción, argumentando que la vivienda había sido adquirida sin financiación y que el préstamo se formalizó meses después de la compra. Sin embargo, la heredera acreditó con documentación bancaria que se trataba de un crédito puente solicitado para financiar la adquisición del inmueble, posteriormente sustituido por el préstamo hipotecario.
El TEAC concluye que, en estos casos, el préstamo debe considerarse directamente vinculado con el bien heredado, por lo que el saldo vivo del crédito resulta deducible. Esta interpretación se apoya en criterios anteriores del propio tribunal (26-10-2021) y en jurisprudencia del Tribunal Supremo (13-2-2023), aplicable por analogía desde el ámbito del Impuesto sobre el Patrimonio.
La sustitución fideicomisaria y su tributación
El tribunal también analiza la naturaleza de la disposición testamentaria del causante, que establecía que la viuda disfrutara del inmueble y que, tras su fallecimiento o enajenación, el producto neto se repartiera entre los hijos.
El TEAC determina que se trata de una sustitución fideicomisaria de residuo, en la que el fiduciario puede disponer del bien o de su producto. En este caso, al existir facultad de disposición, la tributación debe realizarse por el pleno dominio, no como mero usufructo, de acuerdo con el artículo 53.3 del Reglamento del ISD.
Un criterio clave para sucesiones internacionales
La resolución del TEAC tiene especial relevancia para herencias transfronterizas que afectan a no residentes con bienes en España, ya que aclara cómo aplicar la deducibilidad de deudas hipotecarias en el contexto de la obligación real.
Este criterio refuerza la importancia de acreditar la finalidad del préstamo mediante documentación financiera, especialmente cuando la financiación proviene de entidades extranjeras.
Reflexión final
Para los asesores fiscales y especialistas en sucesiones internacionales, este pronunciamiento marca un punto de referencia: no basta con la existencia de una deuda, sino que debe demostrarse su conexión directa con el bien sujeto a tributación en España.
En un contexto de creciente movilidad internacional, el TEAC consolida un principio esencial: la transparencia documental y la correcta acreditación del vínculo financiero son la clave para garantizar la deducibilidad en la planificación sucesoria transfronteriza.